Vous êtes propriétaire d’un logement. Vous avez le projet de le mettre en location. Pour vous assurer de percevoir un revenu locatif tous les mois, vous pensez annexer un acte de caution au dossier de location. Mais quel type de caution choisir ? Le garant solidaire semble apporter une sécurité solide au bailleur. Qu’en est-il de la caution simple ? Voyez plutôt.
Qu’est-ce qu’une caution solidaire ?
Le garant solidaire est fréquemment utilisé dans les dossiers de location. Il s’agit d’un document où une personne porte caution pour une autre personne. Le garant s’engage à payer le loyer à la place du locataire en cas de défaillance de celui-ci. La caution tranquillise le propriétaire. Celui-ci est assuré de percevoir le montant du loyer, quelle que soit la situation de son locataire.
Vous êtes bailleur. Si vous avez déjà contracté une assurance pour loyer impayé, sachez que vous ne pourrez pas demander à votre futur locataire une caution solidaire. Cependant, ce cumul est autorisé lorsque vous louez votre bien à un étudiant. En cas de colocation, tous les signataires doivent être étudiants.
Vous cherchez à louer un appartement ou une maison ? Inclure une caution solidaire dans votre dossier est la meilleure façon de faire basculer la décision en votre faveur. Encore faut-il trouver la bonne personne.
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Qui peut être garant solidaire ?
Le porteur de caution est une personne physique. Il s’agit souvent d’un membre de famille du locataire : père, mère, frère, sœur ou encore enfant. Mais il peut également être un ami ou toutes autres personnes qui acceptent de prendre le relai en cas d’incapacité du locataire à payer son loyer et les charges affairant.
Plusieurs garants solidaires peuvent être présentés pour un même dossier de location. Chacun d’eux doit être solvable. Il dispose de revenu suffisant pour prendre en charge un loyer supplémentaire sans mettre en danger son équilibre financier.
La caution solidaire peut également être assurée par une personne morale : banque, entreprise ou association. Elle doit répondre aux mêmes obligations qu’une personne physique, à savoir assurer le paiement des loyers et charges lorsque le locataire se trouve dans l’impossibilité de le faire.
Caution solidaire ou caution simple ?
Ces dispositifs apportent des garanties aux propriétaires bailleurs. Ils leur assurent un revenu même lorsque le locataire ne peut plus payer le loyer. Mais les modalités de déclenchement sont différentes selon que vous choisissez une caution solidaire ou une caution simple.
La caution solidaire
Elle est tenue par des obligations contraignantes.
Bénéfice de la discussion
Le garant solidaire est considéré comme un colocataire responsable. Dès le premier loyer en souffrance, le bailleur peut envoyer un commandement de payer au locataire et à son garant. Le garant renonce, lorsqu’il devient caution solidaire, au bénéfice de la discussion.
Mais ce n’est pas tout.
Bénéfice de la division
Votre locataire a plusieurs cautions indivisibles ? En cas d’impayé, vous n’avez pas à faire des démarches auprès de tous les garants solidaires. Il vous suffit de vous adresser à un seul d’entre eux pour réclamer votre dû. C’est l’effet de la renonciation au bénéfice de la division.
Cas particulier de la colocation
Plusieurs locataires signent pour un seul bail et un même logement. Le garant solidaire peut s’engager pour un seul colocataire dont le départ mettra fin à ses obligations.
Parfois, un seul garant accepte de porter caution pour tous les colocataires. C’est le cas d’une fratrie par exemple. Il doit toutefois désigner le colocataire dont le départ rendra caduc son engagement. Un délai de 6 mois est cependant requis avant l’extinction de ses obligations.
Ce dispositif existe depuis la loi ALUR. Il sécurise le garant solidaire dans le cas de la colocation au détriment du bailleur. Afin de disposer d’une garantie continue, les propriétaires demandent en général un garant par colocataire.
La caution simple
Le porteur de caution n’exercera son devoir de garant que lorsque le locataire est déclaré insolvable. Votre locataire ne vous a réglé ni son loyer ni ses charges ? Vous devez d’abord, par tous les moyens, lui réclamer la somme due. Lorsque son incapacité de payer est avérée, vous pouvez alors vous retourner vers le garant.
Plusieurs cautions simples sont annexées au contrat de bail ? Il vous faut faire appel à chacune d’elle à hauteur de sa part de dette à payer.
Contenu de l’acte de caution solidaire
Certains éléments sont indispensables :
- l’identité du locataire bénéficiaire du garant solidaire ;
- le montant du loyer et des charges impactant le porteur de caution ;
- la mention indiquant la connaissance de ses obligations par le porteur de caution ;
- le détail de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 précisant notamment les droits de résiliation du garant ;
- la durée de l’engagement.
Cette dernière information n’est pas obligatoire. Mais lorsqu’elle est absente du contrat, le garant peut se désengager de ses obligations à tout moment et de façon unilatérale. Toutefois, cette décision ne prendra effet qu’au terme du bail ou de son renouvellement.
La durée d’engagement d’un acte de caution solidaire est en général égale à celle du contrat de location, 3 ans pour un non meublé, additionné de deux renouvellements. Ce qui fait un total de 9 ans.
En résumé
La caution solidaire reste la formule la plus sécurisante pour le bailleur. En cas d’impayé, il peut récupérer rapidement le montant du loyer. Vous êtes locataire et vous avez des difficultés à trouver un garant solidaire. Contactez Action Logement pour obtenir une caution sous certaines conditions.