Dès qu’un immeuble est composé de plusieurs logements appartenant à des propriétaires différents et disposant d’équipements communs il devient de fait une copropriété. Il est alors obligatoire de désigner un syndic de copropriété chargé de gérer au mieux l’ensemble de ce patrimoine immobilier. Une ordonnance du 30 octobre 2019 élargit d’ailleurs la notion de copropriété à l’ensemble des biens immobiliers, bâtis ou non, à usage d’habitation ou non, dès lors qu’ils sont répartis par lots entre plusieurs propriétaires possédant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Et c’est là qu’intervient la notion de “Conseil Syndical”. Mais concrètement de quoi s’agit-il ? Comment est-il formé ? Quel est le rôle du Conseil Syndical ?
Sommaire
Les 3 Missions du Conseil Syndical
En matière d’immobilier, le conseil syndical est une organisation composée d’une délégation de copropriétaires. Toutes les copropriétés doivent être dotées d’un conseil syndical, sauf si les copropriétaires réunis en Assemblée Générale décident à la double majorité de s’en passer. Le conseil syndical joue le rôle d’interface entre le syndic de copro et les copropriétaires, en exerçant trois missions :
1/ Une Mission Consultative
Le conseil syndical peut être consulté ou émettre un avis pour tout ce qui se rapporte à la copropriété. Il doit même être obligatoirement consulté lorsque les montants en jeu dépassent un plafond fixé par l’assemblée, qu’il s’agisse de travaux d’entretien ou de nouveaux aménagements prévus au sein de la copropriété. Le rôle du Conseil Syndical est également consultatif dans la conclusion des contrats et lors de la mise en concurrence de plusieurs entreprises. Le Conseil Syndical est donc indépendant du syndic et exerce en toute objectivité.
A lire également : Comment réussir son premier achat immobilier ?
2/ Une Mission d’Assistance
L’assistance aux copropriétaires est aussi un rôle important du conseil syndical. Le conseil peut en effet être amené à apporter son aide aux copropriétaires pour choisir un prestataire. Si la copropriété dispose d’un règlement, cette mission y est clairement détaillée. En l’absence de règlement de copropriété, une demande d’assistance spécifique est adressée au conseil syndical sur décision de l’assemblée des copropriétaires. Le conseil syndical ne peut alors refuser la mission qui lui est confiée et se doit de rendre un avis éclairé. Pour mener à bien efficacement leur mission, les membres du conseil syndical peuvent s’attacher l’expertise de professionnels et techniciens de leur choix ou encore adhérer à des associations. Dans le cadre d’une mission d’assistance, il peut être question d’étudier un contrat de maintenance du chauffage collectif, par exemple, ou du contrat d’entretien des espaces verts ou des parties communes, ou encore de comparer les devis d’un futur ravalement de façade. Les frais induits par l’exécution de leur mission d’assistance sont comptabilisés dans les dépenses courantes d’administration inscrites au budget prévisionnel de la copropriété.
3/ Une Mission de Contrôle
Le rôle du conseil syndical est enfin de contrôler la bonne gestion de la copropriété par le syndic. Il prend part à l’élaboration du budget prévisionnel et s’assure de sa bonne mise en application. Le conseil syndical procède également à l’examen des dépenses, vérifie la comptabilité, la répartition des dépenses et charges, et supervise les conditions d’attributions des marchés.
Afin de pouvoir exercer ces trois missions sans entrave, les conseillers syndicaux ont accès à tous les documents relatifs à la copropriété, qu’ils soient comptables ou administratifs. Ils peuvent consulter et copier ces documents comme bon leur semble. Le conseil syndical peut réclamer les pièces dont il a besoin au syndic de copropriété qui dispose alors d’un délai d’un mois pour les lui fournir. Passé ce délai, une pénalité de 15 euros par jour de retard peut être appliquée, déduite des honoraires du syndic.
Devenir Conseiller Syndical
La désignation des membres du conseil syndical se fait à la majorité absolue par l’ensemble des copropriétaires réunis en assemblée générale, qu’ils soient présents ou représentés. Ils exercent bénévolement un mandat qui leur est confié pour trois ans. Pour être élu membre du conseil syndical, quelques règles et conditions sont à respecter :
- être copropriétaire ou acquéreur à terme
ou
- être marié ou pacsé à un copropriétaire
ou
- être le représentant légal ou l’usufruitier d’un copropriétaire
En revanche, l’accès à cette fonction est interdite à tous les membres du syndic et à leur famille, même s’ils sont copropriétaires de l’immeuble. En respectant ces critères, tout propriétaire intéressé par le fonctionnement de sa copro peut prétendre à cette fonction.
Une fois formé, le conseil syndical procède à l’élection de son président selon les règles établies par le règlement de copropriété ou à la majorité des voix en l’absence de règlement. Attention : Les conseillers syndicaux ont des droits, mais aussi des obligations. Leur responsabilité individuelle peut être engagée dans l’exercice de leur mandat en cas de manquements graves, tels qu’une entente frauduleuse avec un tiers, des dépenses injustifiées ou illégales, ou encore l’absence de réel contrôle de la gérance effectuée par le syndic. Enfin, un conseiller syndical peut rompre son mandat à tout moment avant les 3 ans ou être démis de ses fonctions par un vote à la majorité absolue des copropriétaires.
Le conseil syndical représente donc l’une des trois entités juridiques relatives à la notion de copropriété. Les deux autres entités sont les propriétaires regroupés en syndicat des copropriétaires, et le syndicat de copropriété qui gère l’administration de la copropriété. Le conseil syndical est au centre de ce trio. Si vous envisagez de vous investir personnellement dans la gestion de votre immeuble, vous pouvez commencer par assister à une réunion du conseil syndical en tant qu’invité, il suffit d’en faire la demande et d’obtenir l’aval du conseil syndical.