L’article 545 du code civil régit l’utilisation des choses d’une manière qui ne viole pas la loi. Il permet aux individus d’utiliser et de jouir de leurs biens comme ils l’entendent, pour autant qu’ils n’enfreignent aucune loi dans ce processus. On fait le point pour en savoir plus sur cet article de la loi française.
Sommaire
Le droit de propriété en France
Voilà un texte de loi primordial. Non pas que les autres ne le soient pas, mais le droit de propriété en France est crucial. Il s’agit d’une liberté fondamentale.
L’article 545 du Code civil stipule que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». Pourtant, cette interprétation très rigoureuse fait l’objet de nombreuses critiques.
Depuis 1823, la jurisprudence rigoriste annonce sur le seul fondement de l’article 545 du Code civil, que l’empiétement sur le terrain d’un voisin, quel qu’il soit et si minime soit-il, doit être supprimé peu importe si son auteur est de bonne ou de mauvaise foi.
La jurisprudence récente de la Cour de cassation a introduit une notion de proportionnalité dans la sanction de l’empiétement. Elle impose désormais un contrôle de proportionnalité en cas de demande de démolition pour empiétement.
Le droit de préemption d’une commune ou de l’État
Selon l’article 545 du Code civil, « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». Alors, comment se manifeste concrètement le droit de préemption ?
Si au moment de la vente d’un bien le notaire trouve un droit de préemption accordé à la mairie, celle-ci devient prioritaire pour acquérir ce bien. Elle a deux mois pour exercer ce droit de préemption à compter de la mise en vente du bien.
Pour savoir si un bien est concerné par le droit de préemption, il suffit de se renseigner auprès du service urbanisme de la commune où il est situé.
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Il est possible d’avoir deux droits de préemption différents
Le droit de préemption urbain est le droit qui permet à son propriétaire, une personne publique, d’acquérir en priorité les biens immobiliers cédés sur une zone prédéfinie. Il ne peut intervenir que pour des raisons d’intérêt général telles que définies par l’article 545 du Code civil.
Le droit de préemption urbain, « DPU », peut intervenir sur tous types de propriétés :
- Les immeubles ;
- Les terrains constructibles ou pas ;
- Les appartements et les maisons individuelles.
Pour savoir si le bien à vendre se trouve dans une zone de préemption, il faudra vérifier auprès de la commune et le vendeur doit avertir la mairie de son intention de vendre. Pour ce faire, il doit envoyer une (DIA), déclaration d’intention d’aliéner, qui doit indiquer :
- Le prix de vente ;
- Les conditions de la vente ;
- L’utilisation actuelle du bien à la vente ;
- Les coordonnées de l’acquéreur si le bien a déjà un acquéreur.
Le Tribunal de Grande Instance (TGI) peut annuler une vente jusqu’à 5 ans après la signature de l’acte de vente, si la DIA n’a pas été adressée à la commune conformément à la loi. Le maire de la commune a donc deux mois pour se décider. En cas de non-réponse de sa part ou tout simplement si la mairie n’est pas intéressée, le propriétaire du bien peut le vendre à qui bon lui semble. La mairie ne pourra pas revenir sur sa décision.
Si le propriétaire du bien à vendre trouve le droit de préemption injustifié, comme par exemple :
- Son bien a été reçu en héritage ou en donation ;
- Son bien change de propriétaire suite à une convention d’indivision ou à un usufruit ;
- Son bien est un immeuble qui lui a été cédé après une liquidation judiciaire ;
- Son bien est une copropriété de plus de dix années ;
- Son bien est un immeuble de moins de quatre ans.
Dans ces conditions, ce dernier peut saisir le TGI et obtenir gain de cause.
La mairie peut alors choisir d’user du droit de préemption renforcé. Cela lui permet de passer outre les exceptions comme les copropriétés de plus de 10 ans et les immeubles de moins de 4 ans.
Le Droit de Préemption Urbain Renforcé (DPU)
Une commune peut choisir d’appliquer son droit de préemption renforcé si le maire pense que c’est nécessaire. Ce DPU renforcé permet de passer outre les exceptions qui sont normalement protégées comme :
- Les copropriétés de plus de dix ans ;
- Les cessions de parts de SCI ;
- Les immeubles de moins de quatre ans .
Ce droit de préemption doit être motivé. Il faut que le bien concerné se trouve sur la partie communale et qu’avant son utilisation la commune effectue des travaux ou une opération dite d’intérêt général.
En conclusion, le droit de préemption est un mécanisme juridique qui permet aux communes d’acquérir des terrains privés dans un but d’intérêt général. Il existe deux types de droit de préemption, le droit urbain et le droit renforcé. Le premier s’applique aux biens immobiliers situés dans des zones prédéfinies et ne peut être exercé que pour des motifs d’intérêt général tels que définis par l’article 545 du Code civil. La seconde permet aux communes de passer outre certaines exceptions comme les copropriétés de plus de 10 ans ou les immeubles de moins de 4 ans. Pour exercer ce droit, la commune doit justifier de la nécessité pour le bien concerné d’être sur la partie communale et d’y réaliser des travaux ou une opération d’intérêt général.