Investir dans l’immobilier locatif est le souhait de bon nombre d’entre nous. Mais beaucoup n’osent pas sauter le pas, trouvant cela trop compliqué, trop risqué ou inaccessible financièrement. Il existe pourtant une solution simple et efficace, qui permet de gommer un certain nombre d’obstacles à la concrétisation de votre projet d’investissement locatif. Cette formule, presque magique, est la SCI, Société Civile Immobilière. Dans ces trois lettres résident de nombreux avantages. Mais qu’est-ce vraiment qu’une SCI ? Pour quelle SCI opter ? Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI dans l’investissement locatif ? Comment créer votre SCI ? Nous répondons à toutes ces interrogations dans cet article.
La SCI — Société Civile Immobilière : Définition
La SCI, Société Civile Immobilière, est une entité juridique d’au moins 2 associés. Elle est créée dans le but de gérer à plusieurs un patrimoine immobilier commun. Chaque associé de la SCI possède un nombre de parts sociales proportionnel à son apport financier. La création d’une SCI nécessite la rédaction de statuts dictant le fonctionnement de la SCI et la nomination d’un gérant. Il existe plusieurs formes de SCI, selon la situation.
Les différentes formes de SCI
Selon le projet immobilier que vous souhaitez réaliser, vous pouvez opter pour l’une ou l’autre parmi les 6 types de Sociétés Civiles Immobilières suivantes :
La SCI de gestion
Il s’agit de la forme la plus courante de SCI. Si vous souhaitez tout simplement acheter un appartement en sci pour le louer, c’est la formule à adopter. Elle permet d’acquérir un bien en commun, qui devient la propriété de la SCI. Les revenus locatifs sont mis en commun et redistribués proportionnellement selon le nombre de parts de chaque associé.
La SCI familiale
C’est la deuxième forme de SCI la plus couramment créée. Vous l’aurez deviné, il s’agit de la même que précédemment, à la différence qu’elle réunit obligatoirement des membres d’une même famille. Elle a pour objet de faciliter la transmission du patrimoine immobilier familial et permet de bénéficier d’avantages fiscaux relatifs aux droits de succession. Un couple peut également acquérir son logement en créant une SCI familiale.
Bon à savoir : La SCI n’ayant aucune vocation commerciale, un mineur peut faire partie des associés.
La SCI construction-vente
La SCI construction-vente concerne particulièrement les gros projets de construction d’immeubles qui nécessitent la mutualisation d’importants capitaux.
La SCI professionnelle
Elle est surtout créée dans le but d’écarter l’actif immobilier du reste d’une entreprise. La SCI est propriétaire des locaux, qu’elle loue aux occupants, eux-mêmes étant les associés de la SCI. D’un point de vue patrimonial et comptable, cette solution est très avantageuse.
La SCI d’attribution et la SCI de jouissance à temps partagé
Ces deux types de SCI sont très spécifiques et très peu utilisés.
Investissement locatif en SCI : les avantages
Acheter un appartement en sci pour le louer présente de multiples atouts financiers, fiscaux et patrimoniaux.
SCI : Les avantages financiers
Acheter en SCI revient à acheter à plusieurs, et donc de mobiliser plus de moyens financiers. Il est donc facile d’en déduire que cela facilite l’obtention d’un prêt immobilier, et cela peut permettre aussi d’envisager l’acquisition d’un bien immobilier plus important. Enfin, dans une SCI, les coûts sont équitablement répartis entre les associés.
De plus, en cas de défaillance financière de la SCI, les créanciers poursuivent d’abord la SCI en tant que société.
Enfin, les associés ne sont pas solidairement responsables des créances de la SCI. En effet, le paiement d’une dette de la SCI ne peut être réclamé intégralement à un seul associé.
SCI : Les avantages fiscaux
Acheter un appartement en sci pour le louer permet de bénéficier de leviers fiscaux avantageux.
En effet, vous pouvez déduire les intérêts de vos emprunts immobiliers de vos impôts.
Vous pouvez également déduire de vos impôts les factures de travaux réalisés dans les immeubles appartenant à la SCI.
Si vous souhaitez revendre vos parts de la SCI détenues depuis plus de 15 ans, vous ne payez pas de plus-value.
SCI : Les avantages patrimoniaux
Investir en SCI permet de gérer et transmettre plus facilement le patrimoine familial.
En procédant à un démembrement de parts sociales, un membre d’une SCI peut vendre ou transmettre ses parts sociales, tout en conservant l’usage du bien.
Il est très avantageux de transmettre son patrimoine sous forme de parts sociales. Effectivement la donation de parts sociales est exonérée de droits de donation à hauteur de 100 000 euros tous les 15 ans.
Enfin, l’investissement en SCI entre concubins protège le concubin survivant d’une indivision avec les héritiers du défunt.
Investissement locatif en SCI : les inconvénients
SCI : Les démarches de création
La création d’une SCI n’est pas plus compliquée que la création de n’importe quelle société. Mais il est indéniable que cela occasionne des démarches administratives qui peuvent s’avérer longues et coûteuses.
SCI : La rédaction des statuts
La rédaction des statuts de la SCI est une étape à ne pas négliger. Les statuts régissent les règles de fonctionnement de la SCI, elles en désignent le gérant, et ne doivent pas être l’objet de malentendus ou de controverses. Plusieurs éléments doivent impérativement y figurer, notamment :
- L’identité des associés ;
- Le nom et l’objet social de la SCI, ainsi que l’adresse du siège social ;
- Le montant du capital social et l’apport versé par chaque associé ;
- Les dates de début et de fin d’exercice ;
- Les conditions encadrant la cession éventuelle de parts sociales ;
- Les conditions encadrant la dissolution de la société.
Figure également dans les statuts de la SCI l’identité du gérant et l’étendue de ses prérogatives. En règle générale, le gérant est mandaté par les associés pour signer certains documents sans être obligé de consulter systématiquement les autres membres de la SCI. Acheter un appartement en sci pour le louer implique une gestion locative, également assumée par le gérant de la SCI.
Les statuts d’une SCI sont donc à rédiger avec précaution, et il est même fortement conseillé d’en confier la rédaction à un juriste professionnel.
SCI : La création du capital social
Cette étape consiste en l’ouverture d’un compte bancaire sur lequel chaque associé dépose sa participation à l’investissement de la SCI. L’établissement financier délivre alors une « attestation de dépôt des fonds », document indispensable à l’immatriculation de la SCI.
SCI : La publication de l’annonce légale
Cette publication obligatoire au Journal Officiel a pour but d’informer de la création de votre SCI. À ce titre, elle doit comporter plusieurs éléments, tels que le nom de la SCI et de son gérant, l’adresse du siège social ou encore la date de début de l’activité.
SCI : L’organisation d’assemblées générales
Une assemblée générale doit être convoquée chaque année pour l’approbation des comptes de la SCI. Un procès-verbal d’assemblée générale doit ensuite être rédigé et conservé dans un registre.
SCI : Obligations comptables
Si la Société Civile Immobilière fonctionne sous le régime de l’IS, Impôt sur les Sociétés, elle doit faire l’objet d’une comptabilité à adresser chaque année au greffe du Tribunal de Commerce.
Imposition de la SCI
La SCI est le plus souvent soumise à l’IR, l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. On dit qu’une SCI est « fiscalement transparente » car :
- Si la SCI est bénéficiaire, chaque associé est imposable à hauteur de sa quote-part dans la SCI (s’il possède 30 % des parts, il déclare 30 % des bénéfices.
- Si la SCI est déficitaire, chaque associé peut affecter le déficit à son revenu à hauteur de sa quote-part et jusqu’à 10 700 euros maximum. Si le déficit est supérieur à cette somme, il peut lisser le solde sur les 10 prochaines années de revenus fonciers. venant ainsi diminuer son impôt sur le revenu.
Attention : Une Société Civile Immobilière qui loue des biens meublés est soumise à l’IS, l’impôt sur les sociétés, par le fait qu’elle est réputée exercer une activité commerciale.
Vous connaissez maintenant les rouages de la création et du fonctionnement d’une Société Civile Immobilière, ainsi que les avantages et les inconvénients relatifs à cette entité juridique. Le plus fastidieux est certainement la création de la SCI en elle-même, mais ce n’est qu’un cap peu agréable à passer. La suite est beaucoup plus simple, heureusement. L’investissement locatif en SCI présente effectivement bien des atouts et permet de se constituer un patrimoine conséquent, grâce à la mobilisation de capitaux provenant de plusieurs investisseurs. C’est une manière astucieuse d’investir en famille ou entre amis, ou encore entre conjoints non mariés. Ne dit-on pas que l’union fait la force ?