Il existe bien des façons d’investir dans l’immobilier, et il n’y a ni bonne ni mauvaise manière de le faire. Chaque stratégie d’investissement dépend des objectifs de l’acquéreur. Un investisseur immobilier a beaucoup d’opportunités à saisir et acheter bien loué peut s’avérer particulièrement intéressant. Il faudra toutefois étudier le projet avec attention.
Si vous ne souhaitez pas occuper le bien loué
En décidant de ne pas occuper le logement pour votre usage personnel, votre investissement immobilier devient purement locatif. Dans ce cas l’achat du bien loué permet de bénéficier de 3 avantages importants :
- Une rentabilité immédiate
Acheter un bien loué vous évite de chercher un premier locataire et vous ne subissez donc aucune période de vacance locative. Le logement commence à se rentabiliser dès son acquisition et un rendement régulier et assuré. D’autant plus qu’il vous est possible d’étudier l’historique du locataire. Vous avez déjà une première vision globale de la période de location.
- Une décote importante
Acheter un bien déjà occupé vous permet de bénéficier d’une décote du fait de sa non disponibilité. Il est possible de réaliser une belle économie pouvant aller jusqu’à 15 à 20 % sur le prix du logement. Mais cette décote tient compte de nombreux paramètres. Le principal à retenir est celui du bon sens : plus un logement est difficile à récupérer, plus la décote est importante.
Par exemple les petites surfaces, où les locataires restent moins longtemps et changent souvent, ne subissent qu’une légère décote. On considère que les logements ne sont pas difficile à récupérer. Idem si vous achetez un bien loué meublé, la décote est moindre, puisque le logement peut être récupéré facilement.
- Des facilités bancaires
Comme le bien est déjà loué, votre plan de financement inclut des loyers réels et non pas des loyers hypothétiques, qui viennent s’ajouter à vos revenus. Cependant faites attention, car tous les établissements bancaires ne tiennent pas compte du revenu que constituent les loyers. Veillez à choisir une banque qui pratique la “compensation des revenus”.
Si vous souhaitez récupérer le bien loué rapidement
Si cette stratégie d’investissement immobilier présente certains avantages, les inconvénients apparaissent surtout quand il s’agit de récupérer le bien. D’où l’intérêt de lire attentivement le bail.
La décote subie par le bien dépend de la difficulté à le récupérer. Plusieurs cas peuvent se présenter, selon que vous souhaitez récupérer le bien pour l’occuper ou pour le revendre :
- Si le bail prend fin dans moins de 6 mois et le vendeur n’a pas donné congé au locataire alors le bail sera automatiquement renouvelé.
S’il s’agit d’un logement meublé, cette durée est de 3 mois. Notez que ce cas est plutôt rare. En effet, quand le vendeur donne congé au locataire c’est généralement pour vendre son bien vide et éviter ainsi la décote. - Si le bail se termine moins de 24 mois avant la date d’achat : la reprise du logement devra tout de même attendre 2 ans après la date d’acquisition du bien. En effet, la loi prévoit un délai de 2 ans avant la récupération du bien, même si l’expiration du bail intervient avant.
- Si le locataire en place est handicapé ou âgé de plus de 70 ans, vous ne pouvez lui donner congé car il bénéficie d’un renouvellement automatique de son bail. Vous devez donc attendre qu’il quitte le lieu de son plein gré.
- Si votre projet est de revendre ce logement une fois vide, sachez que vous devrez attendre une période de tacite reconduction du bail avant de concrétiser ce projet. C’est-à-dire fin du bail en cours + le bail suivant, en ayant soin de respecter toutes les formalités liées à la rupture du bail locatif. La loi est ainsi faite afin que les locataires ne deviennent pas le levier de spéculations immobilières.
Si vous souhaitez tout de même vendre le bien, il vous faudra le vendre occupé, et vous subirez alors la décote dont vous avez bénéficié lors de votre acquisition.
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Acheter un bien loué : Les précautions à prendre
Mais ces avantages ne doivent pas vous inciter à acheter les yeux fermés. Au contraire, scruter le bail du locataire est indispensable. Le bail se transmet en même temps que le bien lui-même, et après l’acquisition vous deviendrez propriétaire et bailleur. Vous ne pourrez rien modifier du contrat de location, c’est pourquoi il est important de vérifier certains points.
Vérifier la valeur du loyer
Comparez la valeur du loyer avec le marché pour être sûr qu’elle soit toujours cohérente. Si vous trouvez que le montant du loyer est trop faible, consultez les clauses de révision stipulées dans le bail.
S’assurer que le locataire soit sérieux
Du côté du locataire vérifiez aussi qu’il soit bien à jour dans le paiement de ses loyers. Consultez aussi l’état des lieux d’entrée du locataire pour savoir dans quel état lui a été confié le logement.
Prévenir le locataire et rédiger un avenant au bail en cours
Le type de bail est important. S’il s’agit d’un bien meublé, vous devenez également responsable du mobilier et des équipements, de leur bon fonctionnement ou de leur remplacement. Dans tous les cas, faites rédiger un avenant au bail en cours pour informer le locataire de la vente de son logement et lui communiquer vos coordonnées ou celles de votre mandataire pour le règlement des loyers à venir.
Ajouter des clauses dans l’acte de vente
Dans l’acte de vente, il est possible d’ajouter certaines clauses : une clause suspensive en cas d’incidents de paiement des loyers au moment de la vente ou bien une clause énonçant les conditions de restitution du dépôt de garantie puisqu’en tant que nouveau bailleur il vous appartient de restituer le dépôt de garantie au départ du locataire.
Vérifier la présence de tous les documents nécessaires lors de la transaction
Enfin, lors de la transaction, assurez-vous que de la présence de tous les documents nécessaires :
- un exemplaire du bail en cours,
- tous les diagnostics à jour relatifs au logement (présence d’amiante, diagnostic électrique, diagnostic énergétique …),
- toutes les quittances de loyers,
- l’attestation d’assurance du locataire en place,
- l’engagement de caution solidaire s’il existe un garant.
En conclusion, acheter un bien loué peut être une bonne opération immobilière à condition de rester vigilant. Les pièges sont plus nombreux et les paramètres à prendre en compte également. Mais si vous souhaitez acquérir un bien immobilier pour le mettre en location, pourquoi ne pas vous orienter directement vers un logement occupé ? Vous avez tout à y gagner, et surtout du temps et de l’argent.