Le taux d’usure, appelé aussi « seuil d’usure », est le taux maximal auquel une banque peut vous prêter de l’argent. Le taux d’usure varie selon chaque type de prêt et il existe donc plusieurs taux d’usure, applicables aux prêts immobiliers, à taux fixe ou variable, aux crédits à la consommation, aux crédits renouvelables, aux prêts personnels, aux crédits auto, aux crédits travaux ainsi qu’aux découverts bancaires. Le taux d’usure sert un double objectif, qui est d’une part de protéger les emprunteurs de taux trop élevés, et d’autre part de maintenir globalement un certain équilibre économique. Ainsi, lorsque le taux d’emprunt est supérieur au taux d’usure, le financement ne peut se faire. Mais quelques solutions existent, qui permettent de contourner le taux d’usure. Découvrez comment contourner le taux d’usure pour obtenir votre prêt immobilier.
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Comme nous l’évoquions plus haut, le taux d’usure constitue une protection pour l’emprunteur, qui ne pourra pas se voir proposer un financement au-delà d’un certain taux. Le taux d’usure est fixé trimestriellement par la Banque de France, qui se base sur une moyenne des taux pratiqués par les établissements prêteurs.
Comment s’applique le taux d’usure ?
Concrètement, dans le cadre de la réalisation de votre projet immobilier, vous sollicitez un financement auprès d’une banque. Selon le type de prêt, le montant emprunté et la durée de remboursement, le taux d’usure diffère et le TAEG de l’emprunt également. Si le TAEG du financement envisagé est supérieur au taux d’usure applicable à votre situation, le prêt est considéré comme usuraire et ne peut être concrétisé. En effet, l’usure constitue un délit encadré par le Code de la Consommation et le prêteur qui s’y risque encourt deux ans de prison et 300 000 euros d’amende.
Comment le taux d’usure peut-il devenir pénalisant ?
Alors qu’il a été conçu pour protéger les emprunteurs, le taux d’usure se retrouve désormais accusé d’entraver de nombreux projets immobiliers. Mais comment cela est-il possible ? Les taux d’usure sont revus chaque trimestre par la Banque de France, qui se fie aux taux du trimestre précédent qu’elle majore. Les taux d’usure sont donc basés sur les taux pratiqués durant les 3 mois précédents. Or, la récente hausse des taux d’emprunt a été relativement rapide. Par conséquent, les emprunteurs se retrouvent confrontés à un taux d’usure trop bas par rapport aux taux de crédit qui grimpent. C’est ainsi que des dossiers emprunteurs solides se trouvent refusés. Il est toutefois possible de contourner le taux d’usure, en actionnant quelques leviers.
Externaliser l’assurance emprunteur
Si elle est proposée par la banque, l’assurance emprunteur entre dans le calcul du TAEG. Il est désormais possible d’externaliser son assurance l’emprunteur. Ceci vous permet ainsi de bénéficier de propositions aux meilleures conditions et à un tarif compétitif. L’externalisation de l’assurance emprunteur a également pour effet de faire diminuer le TAEG de l’emprunt, qui peut alors repasser sous la barre du taux d’usure.
Réduire la durée de remboursement
Une autre solution pour contourner le taux d’usure consiste à jouer sur la durée de remboursement de l’emprunt. Le taux d’intérêt varie en fonction de la durée du prêt. Ainsi, plus le remboursement est long, plus le taux d’emprunt est élevé. En réduisant la durée de l’emprunt, le taux diminue donc automatiquement et permet de baisser le TAEG pour le faire passer sous le taux d’usure. Pour réduire la durée de votre emprunt, plusieurs solutions sont envisageables, notamment :
- L’augmentation de votre apport personnel ;
- La diminution du montant emprunté ;
- Le recours à des prêts aidés comme le PTZ ou le prêt Action Logement.
Emprunter à taux variable
Le prêt à taux variable, peu pratiqué ces derniers temps, revient sur le devant de la scène avec l’augmentation des taux d’emprunt. Les taux très bas de ces dernières années avaient en effet détourné les emprunteurs de ce type de prêt. Mais le prêt à taux révisable peut parfois permettre de se faufiler sous le taux d’usure. Un bémol toutefois : bien que plafonné, le taux est révisé annuellement et son augmentation peut venir alourdir les mensualités de l’emprunt.
Créer une SCI
Enfin, une autre solution un peu plus compliquée que les précédentes consiste à créer une SCI pour acquérir votre bien immobilier. Le taux d’usure ne concerne que les prêts accordés aux particuliers. Le financement d’un bien immobilier par l’entremise d’une SCI n’est donc pas soumis au taux d’usure. Cette méthode s’envisage principalement pour la réalisation d’un investissement locatif. En revanche, elle est plus contraignante s’il s’agit de financer l’achat d’une résidence principale.
Un refus de prêt n’est pas définitif et ne doit pas vous faire renoncer à devenir propriétaire immobilier. N’hésitez donc pas à prendre conseil auprès d’un courtier ou d’un professionnel du financement pour retravailler votre dossier. Il saura vous donner les clés pour finaliser votre financement.
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