Comment déclarer des travaux dans un appartement en location ?

Proposer un bien à la location peut être un moyen intéressant de financer la constitution d’un patrimoine. En revanche, cela représente un revenu foncier que vous devez déclarer auprès de l’administration fiscale. Toutefois, certains travaux effectués dont les frais sont engagés par le propriétaire peuvent venir en déduction de ces revenus fonciers. Ces dépenses seront déductibles notamment si elles ont pour but d’améliorer la qualité de vie au sein du logement ou si elles visent à remettre en état l’appartement ou un équipement existant. Mais alors comment déclarer des travaux dans un appartement en location ? Quels sont vos droits et obligations à respecter lors de la déclaration ? Quels sont les différents cas de figures possibles et quels impacts ont-ils sur la situation ? C’est ce que nous allons découvrir au travers de cet article.

Personne physique et SCI soumises à l’impôt sur le revenu, comment faire ?

En tant que personne physique ou SCI soumise à l’IR, si vous possédez et louez un bien vous êtes redevable de l’impôt sur le revenu foncier. Vous devez le déclarer en remplissant le formulaire Cerfa N°2044 de la Direction Générale des Finances Publiques, annexe du formulaire N°2042. Ce formulaire est à remplir lorsque vous remplissez votre déclaration annuelle d’impôts.

Revenus fonciers inférieurs à 15 000 € annuel

Il existe deux régimes d’imposition concernant les revenus fonciers, le régime réel et le régime micro-foncier. Si vos revenus locatifs de l’année n’excèdent pas 15 000 €, vous êtes automatiquement affilié au régime micro-foncier. Ce dernier consiste en un abattement de 30% des loyers perçus, censé couvrir la totalité des charges. Par conséquent, vous ne pouvez pas déduire au réel le montant des travaux engagés. Vous devez donc remplir uniquement le Cerfa N°2042 afin de déclarer les loyers hors-charges perçus sans déduire l’abattement qui est calculé automatiquement. Selon ce régime, vous ne pouvez jamais déclarer de déficit immobilier. Malgré tout, il peut quand même vous être favorable, il s’agit dans ce cas d’effectuer un calcul afin de vérifier si ce régime vous est profitable. Dans le cas contraire, il est possible d’opter pour le régime réel mais le changement sera irrévocable pour une durée de 3 ans. Il faut donc s’assurer que ce changement présente un réel intérêt. Par ailleurs, si vous dépassez le seuil de 15 000€, vous basculez de façon automatique sur le régime réel. Si vous êtes associé dans une SCI soumise à l’IR, vous devez déclarer dans votre propre déclaration de revenu, votre quote-part des loyers perçus de la même façon.

Revenus fonciers supérieurs à 15 000 € annuel

Dans ce cas vous l’aurez compris, vous êtes soumis au régime réel et vous devez remplir l’annexe N°2044 en précisant pour chaque bien :

Les parts que vous détenez dans des sociétés immobilières et dans les fonds de placements immobiliers ;
Les revenus bruts perçus de vos locations ;
Les frais et les charges, c’est ici que vous déclarez le montant des travaux effectués ;
Les intérêts d’emprunt ;
Le bénéfice ou le déficit obtenu en soustrayant au revenu brut les frais et charges ainsi que les intérêts d’emprunt.

Deux situations sont alors possibles, votre patrimoine produit un bénéfice et vous êtes imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Mais vous pouvez également produire un déficit immobilier si vos charges se trouvent être plus élevées que vos recettes. Dans ce cas vous ne payez pas d’impôt sur les loyers perçus, par exemple si vos recettes s’élèvent à 10 000 € et vos dépenses à 15 000 € alors vous êtes déficitaire de 5 000 €. Ce déficit peut être soit :

Reporté pour les années futures, dans la limite de 10 ans ;
Imputé sur votre revenu global, autrement dit déduit de vos salaires ou revenus bancaires dans un maximum de 10 700 €

A savoir cependant : si vous choisissez cette deuxième option, la loi prévoit que vous n’avez pas le droit de vous séparer du bien dans les 3 années suivant l’imputation.

Le cas particulier des appartements meublés

Aux yeux des impôts, les revenus dégagés de la location d’un logement meublé ne constituent pas un revenu foncier mais sont déclarables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. (BIC) A ce titre, la loi prévoit que vous pouvez déduire les frais de travaux ou d’entretien selon deux postes :

Les factures d’entretien courantes qui visent à maintenir le bien en état, en remplaçant un meuble par exemple. Ces factures sont directement déductibles de vos revenus de location sur l’année ;
Les factures de travaux et d’aménagement qui viennent accroitre la valeur du bien. Ces dépenses doivent quant à elles être amorties. Cela signifie qu’une fraction de leur valeur est passée en charges déductibles chaque année pour répartir la charge sur la durée d’utilisation de ces travaux.

Dans un but de simplification, l’administration fiscale autorise la déduction des charges inférieures à 500 € directement sur l’année afin de ne pas avoir à pratiquer un amortissement sur des investissements de faible valeur. Exception faite des meubles initiaux présents au moment de la 1^ère mise en location qui sont obligatoirement amortis. Enfin, il n’est pas possible d’être fiscalement déficitaire lors de la location d’un appartement meublé. Si les charges et amortissements sont supérieurs aux recettes, le résultat est nul et les pertes non imputées sont reportables sur les années suivantes, sans limitation dans le temps. Néanmoins, il n’est pas possible de venir diminuer son revenu global avec ce type de location.

Ainsi, les modalités déclaratives évoluent selon les revenus générés par votre patrimoine ou le type de location que vous proposez. Ces spécificités fiscales laissent différentes possibilités au bailleur. Le conseil le plus important serait d’évaluer du mieux possible l’impact de chaque possibilité afin d’opter pour la formule la plus avantageuse. Enfin, sachez qu’il est également possible de déclarer des frais pour des travaux que l’on effectue soi-même, uniquement pour les matériaux et que vous êtes en droit de déclarer les travaux préalables à la 1^ère mise en location du bien.

Désormais vous savez comment déclarer des travaux dans un appartement en location. C’est à vous de jouer, à vos calculatrices !

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