La SCI est une Société Civile Immobilière, souvent plébiscitée par les familles lorsqu’il s’agit de gérer conjointement un ou plusieurs biens immobiliers. Ce type de société permet de transmettre plus facilement un patrimoine immobilier, tout en réduisant les frais de donation ou de succession. C’est également un outil très intéressant pour les investisseurs en immobilier. Au fur et à mesure des années, il arrive que l’on ne souhaite s’en désengager, pour de multiples raisons (conflits avec les associés, besoin de liquidités, etc.). Mais comment vendre ses parts d’une SCI ?
Comment faire pour vendre les parts d’une SCI ?
Il existe plusieurs possibilités, selon le contexte et les plus ou moins bonnes relations entre les associés. Comment vendre une SCI selon les cas de figure ? Quelles sont les solutions envisagées ?
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La cession de part
Lorsque l’on se pose la question de comment vendre ses parts dans une SCI, la solution la plus simple à envisager reste la cession de parts. Mais pour cela, il sera nécessaire d’obtenir l’accord des autres actionnaires.
Il conviendra également de valoriser les parts de la société en cumulant ses actifs (comptes bancaires, biens immobiliers et avoirs détenus par la SCI) et en déduisant le passif, c’est-à-dire les dettes, découverts, emprunts bancaires de la SCI, mais aussi les comptes courants associés (à rembourser en cas de départ de l’associé). Il faudra également prendre en compte la valeur de rendement et le potentiel d’appréciation de chacun des biens immobiliers de la SCI ainsi que le coût de fonctionnement et de gestion de l’entreprise.
Le droit de retrait
Selon l’article 1869 du Code Civil, un associé peut exercer un droit de retrait total ou partiel de la SCI en demandant le remboursement de la valeur du capital qu’il aura investi. Voilà comment vendre une SCI si l’on ne trouve pas d’acquéreur pour ses parts. Mais sauf mention contraire dans les statuts de la SCI, il est considéré comme indispensable d’avoir un accord des autres associés pour se retirer. Le seul souci est donc si l’un des associés oppose un refus de vente des parts de la SCI.
La dissolution juridicaire
Parfois, aucun acquéreur n’est intéressé pour racheter les parts de la SCI ou bien on est confronté à l’un des associés de la SCI qui ne paye pas les charges de l’entreprise. Dans ces cas, comment vendre une SCI ? La dissolution judiciaire de la société civile immobilière peut être envisagée. Elle sera déterminée sur une décision de justice. C’est souvent le meilleur moyen lorsque l’on se demande comment obliger un associé à vendre ses parts, en cas de conflits ou désaccords. Néanmoins, il est nécessaire d’invoquer un « juste motif » bloquant le fonctionnement de la SCI, comme le prévoit l’article 1844-7 du Code Civil.
Et si la totalité des associés souhaite se désengager, comment faire pour vendre une SCI ? La société peut convoquer une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) afin d’acter d’une dissolution anticipée, conformément aux formalités et règles en vigueur. Suite à cette décision, un liquidateur amiable sera désigné pour assurer la gestion de la SCI et établir un bilan de clôture. Lorsque l’entreprise est solvable, celle-ci sera liquidée puis radiée via une annonce légale de dissolution et le dépôt d’un dossier auprès du Greffe du Tribunal de Commerce.
Quelles sont les conséquences fiscales de la vente d’une SCI ?
Peu importe comment vont être vendues les parts d’une SCI, cette démarche sera forcément soumise au régime des plus-values, comme toute vente d’un bien immobilier. Selon le montant de l’acquisition des parts ainsi que celui de leur vente, chacun des associés sera imposé sur les plus values immobilières en fonction du nombre de parts détenues dans la SCI.
Toutefois, le régime des plus-values n’est pas appliqué dans certains cas :
- Lorsque le ou les biens sont détenus par la SCI depuis plus de 30 ans
- Lorsque la vente n’excède pas 15 000 euros
- Lorsque le bien immobilier est mis à disposition gratuitement d’un des associés pour y installer sa résidence principale
En parallèle, il existe également des abattements sur la taxe des plus-values, destinés à baisser la valeur de la taxe, au fur et à mesure des années.
Pour résumer :
Comment vendre une SCI en totalité ou en partie ? Cela ne s’improvise pas. Il est même nécessaire d’envisager cette possibilité dès la création de la société civile immobilière, en adaptant les statuts pour éviter toute déconvenue, surtout lorsqu’un associé de la SCI refuse de vendre.