Quelle différence entre compromis de vente et promesse de vente ?

Vous vous apprêtez à acquérir un bien immobilier ? Avant de vous engager, sachez que le compromis de vente et la promesse de vente sont deux avant-contrats bien distincts. Découvrez quelle différence entre compromis de vente et promesse de vente et sécurisez votre transaction immobilière !

Compromis de vente et promesse de vente : lequel choisir ?

Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux avant-contrats que le vendeur et l’acquéreur signent en amont de l’acte de vente notarié. Ces différents avant-contrats interviennent une fois que l’acheteur et le vendeur du bien immobilier se sont accordés sur les détails de la transaction, c’est-à-dire juste après les négociations.

Ils permettent de définir les conditions de vente : prix de vente, frais annexes, conditions suspensives, clauses diverses…

Mais s’ils présentent des similitudes, ces deux engagements ont pourtant des conséquences différentes pour le vendeur et l’acquéreur. Il est donc nécessaire de connaître quelle est la différence entre compromis de vente et promesse de vente avant toute signature !

A lire : Comment annuler un compromis de vente ?

La promesse de vente

Aussi appelé promesse unilatérale de vente, le compromis de vente est un document notarié qui n’engage que le vendeur.

Ainsi, lors de la signature de l’acte chez le notaire, le propriétaire s’engage à réserver son bien immobilier au futur acheteur, au prix spécifié dans le contrat et pendant une durée définie entre les deux parties.

En contrepartie, l’acquéreur s’engage à verser une indemnité d’immobilisation du bien, qui correspond généralement à 10 % du montant total de l’acquisition, hors frais de notaire. Une fois la transaction définitivement validée, ces frais d’immobilisation seront déduits du prix de vente.

La promesse de vente doit être écrite et signée devant notaire, sous seing privé. Pour officialiser la vente immobilière, l’acheteur devra confirmer son intention d’achat avant la fin du délai convenu. Toutefois, s’il décide de se désister de la transaction, l’acquéreur perd la totalité des sommes versées lors de la réservation du bien.

Le compromis de vente

À la différence de la promesse de vente, le compromis de vente engage pleinement les deux parties.

Également appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente a beaucoup plus de poids sur le plan juridique, puisqu’il vaut vente.

Ainsi, si l’une des deux parties renonce à la transaction, l’autre partie peut intenter une action en justice et demander des dommages et intérêts.

Tout comme pour la promesse de vente, un acompte sera versé par l’acquéreur. Ce dépôt de garantie est de l’ordre de 5 à 10 % du prix de vente et s’imputera sur le prix lors de la signature définitive de l’acte notarié.

Par contre, le compromis de vente n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux et évite donc des frais supplémentaires.

Compromis ou promesse de vente : clauses suspensives

Quel que soit l’avant-contrat choisi, il est important de prévoir des clauses suspensives afin de pouvoir déclarer l’avant-contrat comme étant nul et non avenu si les conditions suspensives ne sont pas respectées.

Voici les clauses suspensives les plus fréquentes :

• Refus du prêt immobilier par la banque.
• Droit de préemption par la commune.
• Découverte de servitudes.

Si la vente est annulée en raison des conditions suspensives, l’acquéreur récupère alors l’ensemble des frais versés au moment de la signature de l’avant-contrat.

Le délai de rétractation des deux avant-contrats

Là encore, le délai de rétractation s’applique indifféremment aux deux avant-contrats. Le délai de rétractation, fixé à dix jours, permet au futur acquéreur de revenir sur ses engagements, et ce, sans pénalité. S’il décide de mettre un terme au contrat, l’acheteur récupère la totalité des sommes versées.

Bon à savoir : le délai de rétraction ne concerne que l’acheteur, pas le vendeur !

Les mentions légales de la promesse et du compromis de vente

Bien que fortement recommandée, la rédaction des avant-contrats peut se faire sans l’aide d’un notaire. Les deux parties peuvent rédiger elles-mêmes l’avant-contrat sur une feuille libre. Toutefois, certaines mentions doivent obligatoirement figurer sur le document :

• L’identité de l’acquéreur et du vendeur.
• La description détaillée du bien : emplacement, nombre de pièces, surface, annexes…
• Le prix de vente.
• Les diagnostics immobiliers obligatoires.
• Le délai de rétractation.
• Les clauses suspensives.
• Les frais annexes.
• La date de fin de validité du contrat.

En conclusion : vous voici désormais capable de savoir quelle est la différence entre compromis de vente et promesse de vente. Généralement, le propriétaire d’un logement ou d’un appartement va préférer signer un compromis de vente afin de sécuriser la transaction. Toutefois, la promesse de vente, beaucoup plus souple, offre une porte de sortie à l’acquéreur, tout en protégeant l’acheteur. L’achat ou la vente d’un bien immobilier est une décision importante, prenez le temps de bien peser le pour et le contre des deux avant-contrats !