Vous avez repéré la maison de vos rêves sur le net ou dans la vitrine d’une agence immobilière, mais l’annonce est barrée de la mention « sous compromis ». La maison est-elle toujours en vente ? Que signifie « sous compromis » ? Que faire de cette information ? Découvrez les réponses à ces questions dans notre article.
Que signifie « sous compromis » ?
L’achat d’un bien immobilier se déroule en plusieurs étapes, dont les principales sont :
- La visite du bien ;
- La proposition d’achat ;
- L’acceptation du vendeur ;
- La signature du compromis ;
- La signature de l’acte définitif.
Un bien sous compromis signifie donc qu’un compromis de vente a été signé entre le vendeur et un acheteur. Cependant, la vente n’est pas conclue pour autant. La vente d’un bien sous compromis signifie donc que le bien est en vente, mais qu’un compromis de vente a déjà été signé. Comment est-ce possible ?
Vente d’un bien « sous compromis »
L’acheteur qui a signé le compromis ne souhaite pas ou n’est pas en mesure de poursuivre la transaction, bien que le délai de rétractation soit écoulé et que les clauses suspensives ne soient pas en cause. L’acheteur qui ne souhaite pas annuler sa promesse d’achat procède alors à la vente du bien « sous compromis », afin de trouver un nouvel acheteur avant l’expiration du compromis de vente. S’il a le mérite d’exister, ce dispositif doit cependant réunir un certain nombre de conditions pour pouvoir être appliqué.
Vente sous compromis : deux obligations à réunir
La vente sous compromis ne peut s’effectuer que lorsque deux conditions sine qua none sont réunies :
- Une clause de substitution doit avoir été prévue dans le compromis de vente. Réclamée par l’acquéreur, cette clause lui octroie la possibilité de lui substituer un autre acheteur, personne physique ou morale. Le vendeur doit consentir à l’ajout de la clause de substitution et elle ne peut lui être imposée ;
- Le compromis ne doit pas avoir été enregistré par le notaire. Si le notaire a déjà entrepris les démarches de mutation du bien, la clause de substitution n’est plus applicable et la seule solution pour l’ancien acheteur est alors de rompre sa promesse d’achat.
La vente sous compromis, grâce à la clause de substitution qu’elle comporte, permet également aux acheteurs qui ne sont pas sur place de mandater une personne pour trouver le bien, négocier son montant et signer le compromis de vente. Ils se substituent ensuite au mandataire pour signer l’acte définitif et procéder au règlement du bien.
Vente sous compromis : avantages et inconvénients
La vente sous compromis présente quelques avantages, mais également quelques inconvénients.
Vente sous compromis : les avantages
Mais globalement, le vendeur, l’ancien acheteur et le nouveau y trouvent leur compte et chacun tire son épingle du jeu :
- Le vendeur vend, au prix convenu, sans retard et sans démarches ni frais supplémentaires ;
- L’ancien acheteur est libéré de son engagement sans avoir à dédommager financièrement le vendeur. L’indemnité prévue dans le cas d’un tel désistement s’élève, en principe, à 10 % du prix du bien ;
- L’acquéreur final gagne surtout du temps, en achetant un bien immobilier sous compromis. Il prend « le train en marche » en quelque sorte et s’affranchit de la phase de négociation. Il ne signe pas non plus de compromis de vente. Sa seule démarche sera donc de se présenter chez le notaire pour signer l’acte définitif.
Vente sous compromis : les inconvénients
Les inconvénients de la vente sous compromis n’en sont pas vraiment :
- L’ancien acheteur doit trouver le nouveau et s’acquitter des démarches et des frais occasionnés par ses recherches ;
- Le nouvel acheteur doit se conformer strictement aux dispositions prévues dans le compromis en cours.
La vente et l’achat d’une maison ou d’un appartement sous compromis sont donc très encadrés. Si ce type de transaction n’est pas possible, l’acheteur qui se désiste doit dédommager le vendeur ou négocier une issue amiable. De son côté, le vendeur ne peut annuler la vente, même s’il reçoit une offre d’un montant supérieur à celui prévu dans le compromis.
A lire : Quelle différence entre compromis de vente et promesse de vente ?